2026 종합부동산세 합산배제·과세특례 총정리｜대상·신청기간·홈택스 신청방법
머니웨이 편집팀 ·
2026 종합부동산세 합산배제·과세특례, 9월 16일부터 30일까지
2026년 종합부동산세 합산배제·과세특례 신고·신청 기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 국세청은 올해 혜택 적용이 예상되는 납세자 4.8만 명에게 신청 안내문을 발송했습니다(모바일 안내문 9월 9일, 우편 안내문 9월 14일).
이 기간에 신고·신청을 하면 11월 종합부동산세 정기고지 때 해당 부동산이 과세대상에서 제외되거나, 1세대 1주택자 등으로 계산되는 혜택을 받을 수 있습니다. 올해 처음 대상이 되었거나 기존 신고 내용에 변동이 있는 경우에는 기간 내 신고·신청이 필요합니다. 기존에 신고·신청한 내용에 변동이 없는 경우에는 별도 신청 없이 계속 적용되는 경우도 있습니다.
이 글은 2026년 국세청 공식자료(보도자료·신고 안내)를 기준으로 내가 대상인지 → 합산배제가 무엇인지 → 어떤 과세특례가 있는지 → 언제 어떻게 신청하는지 → 작년에 신청했으면 올해도 다시 해야 하는지를 순서대로 정리했습니다.
30초 핵심 요약
- 신청기간: 2026. 9. 16. ~ 9. 30.
- 신청대상: 합산배제 대상(임대주택·사원용주택 등·주택신축용 토지) 소유자, 과세특례 대상(일시적 2주택·상속주택·지방저가주택·부부 공동명의 등) 소유자
- 신청방법: 홈택스 전자신고(미리채움) 또는 서면 신고
- 반영 시점: 11월 종합부동산세 정기고지(고지서 11월 22일경 발송, 납부기간 12월 1일~15일)
- 재신청 여부: 기존에 신고·신청한 경우 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됨
합산배제란? — 과세대상에서 아예 빼주는 제도
합산배제는 일정 요건을 갖춘 부동산을 종합부동산세 과세대상에서 제외해 주는 제도입니다. 임대주택, 사원용주택 등, 주택신축용 토지를 합산배제 신고하면 11월 정기고지 때 해당 부동산이 종합부동산세 과세대상에서 빠집니다.
조금 더 쉽게 말하면, 합산배제는 세금을 깎아주는 개념이 아니라 처음부터 세금 계산 대상에 넣지 않는 방식입니다. 그래서 합산배제되는 부동산이 많을수록 종합부동산세 부담이 줄어듭니다.
합산배제와 1세대 1주택 특례는 다릅니다
헷갈리기 쉬운 두 제도를 먼저 구분해 두겠습니다.
- 합산배제는 요건을 충족하는 해당 주택·토지를 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 아예 제외하는 제도입니다.
- 1세대 1주택 특례(일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 등)는 해당 특례주택 자체가 비과세되는 것이 아니라 과세표준에는 합산하되, 납세자를 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억 원과 적용 가능한 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있도록 하는 제도입니다.
주요 합산배제 대상
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 임대주택 | 지자체·세무서 등록, 의무임대기간(6년·10년 등), 임대료 증액 상한(5%) 등 |
| 사원용주택 | 공시가격 6억 원 이하 또는 85㎡ 이하, 임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하 등 |
| 멸실예정주택 | 주택건설을 위하여 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택 |
| 주택신축용 토지 | 주택건설을 위하여 취득일부터 5년 이내 사업계획 승인을 받을 토지 |
이 밖에도 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 등록문화재주택, 어린이집용주택 등 요건을 갖춘 사원용주택 등이 합산배제 대상에 포함됩니다. 임대주택은 종류·소재지·취득시기별로 요건이 세분화되어 있어 본인 물건이 대상인지 헷갈리기 쉽습니다.
과세특례란? — 합산배제와 무엇이 다른가
합산배제가 과세대상에서 빼는 것이라면, 과세특례는 과세대상이긴 하지만 계산방식이나 세율을 유리하게 적용해 주는 제도입니다. 이 글에서 주로 다루는 개인 주택 관련 주요 과세특례는 네 가지로 정리할 수 있습니다.
- 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례: 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택을 보유해도 1세대 1주택자로 계산
- 부부 공동명의 1주택자 특례: 부부 공동 1주택을 1세대 1주택자로 계산
- 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례: 특정 주택을 주택 수 계산에서 제외해 중과세율 회피
- 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례: 재건축·배우자 상속 주택의 보유기간을 앞당겨 계산
1세대 1주택자 특례를 받으면 무엇이 달라지나
| 구분 | 특례 적용 | 특례 미적용 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 세액공제 | 최대 80% | 없음 |
1세대 1주택자로 인정되면 기본공제가 9억 원에서 12억 원으로 늘고, 연령·보유기간에 따른 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 세액공제는 연령별로 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 보유기간별로 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%가 적용됩니다.
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 대상
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 1세대 1주택자가 기존 주택 양도 전 신규 주택을 취득, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도 |
| 상속주택 | 과세기준일(6.1.) 현재 ①상속개시일로부터 5년 미경과 또는 ②상속지분 40% 이하 또는 ③상속지분 공시가격 수도권 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하 |
| 지방저가주택 | 공시가격 4억 원 이하인 주택 1채로, 수도권 일부 군 지역과 수도권 밖 읍·면 및 일정 지역 등 법에서 정한 지역 요건을 충족해야 합니다. |
주의할 점은 지방저가주택은 1채에만 적용된다는 것입니다. 2채 이상 보유하면 1세대 1주택자 특례를 받을 수 없습니다.
부부 공동명의 1주택자 특례 — 2026년 달라진 점
부부가 공동으로 1주택만 소유하고 있고 다른 세대원은 주택이 없다면, 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식이 적용됩니다.
| 구분 | 특례 적용 | 특례 미적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 공동 소유자 간 합의로 정한 사람 | 각각 납세의무자 |
| 공제금액 | 12억 원 | 각각 9억 원씩 |
| 세액공제 | 가능(최대 80%) | 없음 |
2026년부터는 지분율과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다. 지분이 작은 배우자도 납세의무자로 지정할 수 있게 되어, 부부 중 누구든 특례 주택(상속주택·대체주택·지방저가주택) 취득 시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
다만 부부 공동명의 특례가 항상 유리한 것은 아닙니다. 공시가격 구간에 따라 부부가 각각 납부하는 편이 유리할 수도 있어, 홈택스(손택스) 모의세액계산을 활용해 유불리를 확인한 뒤 신청하는 것이 좋습니다.
세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례 — 중과세율 피하기
다주택자라도 아래 주택은 세율 적용 시 주택 수 계산에서 제외되어, 3주택 이상자에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있습니다.
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 상속주택 | ①상속개시일로부터 5년 미경과 ②상속지분 40% 이하 ③상속지분 공시가격 수도권 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하 중 하나 |
| 무허가주택 부속토지 | 허가·신고 없이 건축하여 사용 중인 주택의 부속토지 |
| 소형 신축주택 | 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억 원·수도권 밖 3억 원 이하, 2024.1.10.~2027.12.31. 취득, 아파트 제외(도시형생활주택 포함) |
| 준공 후 미분양주택 | 수도권 적용 불가(수도권 밖 소재), 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 4억 원 이하, 2024.1.10.~2026.12.31. 취득, 선착순 공급 |
| 인구감소지역 주택 | 2026.1.1. 이후 취득 취득일 및 과세기준일 모두 가액요건 충족 수도권 4억 원 / 수도권 밖 9억 원 이하 취득 당시 인구감소지역 소재 기존 보유주택과 동일 시·군·구 소재 주택이 아닐 것 접경지역이 아닌 수도권 또는 광역시 일부는 제외 |
| 인구감소관심지역 주택 | 2026.1.1. 이후 취득 취득일 및 과세기준일 모두 4억 원 이하 수도권 밖 인구감소관심지역 소재 기존 보유주택과 동일 시·군·구 소재 주택이 아닐 것 광역시 일부는 제외 |
단, 특례 주택을 제외한 나머지 주택이 3주택 이상이면 여전히 중과세율이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 총 4주택 중 특례 주택이 2채면 세율 적용 주택 수는 2채가 되어 기본세율이 적용됩니다.
작년에 신청했는데, 올해도 다시 신청해야 하나?
결론부터 정리하면 다음과 같습니다.
- 기존에 신고·신청한 경우: 계속 적용되므로 다시 신고·신청하지 않아도 됩니다.
- 변동사항이 있는 경우: 소유권·면적 등이 바뀌었거나 요건을 충족하지 못하게 되면 반드시 신고해야 합니다.
- 올해 처음 대상이 된 경우: 기간 내 새로 신청해야 혜택이 반영됩니다.
변동사항이 생겼을 때 해야 할 신고
| 신고 유형 | 어떤 경우 |
|---|---|
| 최초·추가 신고 | 처음 합산배제 신고를 하거나, 대상 물건을 추가하려는 경우 |
| 변동 신고 | 기존 신고 물건의 소유권·면적 등 변동사항이 있는 경우 |
| 제외 신고 | 임대등록 말소, 임대료 5% 초과 갱신 등으로 요건을 못 갖춘 경우(과세대상에 다시 포함) |
| 신고 면제 | 기존 신고서를 제출한 납세자는 변동사항(소유권·면적 등)이 없으면 별도 신고 불필요 |
홈택스로 신청하는 방법 (단계별)
전자신고를 이용하면 과세물건이 자동으로 채워지는 미리채움 서비스를 받아 간편하게 신청할 수 있습니다.
- 홈택스(www.hometax.go.kr)에 로그인합니다.
- 화면 하단의 세무 업무 가이드맵(Map) → 종합부동산세로 이동합니다.
- 본인에게 해당하는 신고(신청) 메뉴(합산배제 신고, 1세대 1주택 특례 신청, 부부 공동명의 특례 신청 등)를 선택합니다.
- 미리채움된 물건 정보를 확인하고, 필요 정보를 입력한 뒤 제출합니다.
홈택스에서 활용할 수 있는 도움 서비스
- 임대주택 합산배제 자가진단: 세무 업무 가이드맵 → 종합부동산세 → 종합부동산세 고지·모의계산 → 임대주택 합산배제 진단
- 종합부동산세 모의세액계산: 부부 공동명의·1세대 1주택 특례 적용 시 예상세액을 미리 계산
서면으로 신청하려면 홈택스(세무서식 다운로드) 또는 세무서에서 서식을 받아 작성하면 됩니다. 대표 서식은 합산배제(변동)신고서, 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서, 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서, 보유기간 계산 특례 신청서 등입니다.
안내문을 받지 못했다면 어떻게 하나?
국세청 안내문은 혜택 적용이 예상되는 납세자에게만 발송됩니다. 안내문을 못 받았더라도 본인이 대상이라면 직접 신청할 수 있습니다.
- 홈택스의 임대주택 합산배제 자가진단으로 대상 여부를 확인합니다.
- 모의세액계산으로 특례 적용 시 예상세액을 확인합니다.
- 판단이 어려우면 안내문에 적힌 담당 세무서 또는 국세청 국세상담센터(국번 없이 126)에 문의하면 됩니다.
요건을 못 채우면 어떻게 되나? — 추징 주의
합산배제·과세특례를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면, 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가로 납부해야 합니다. 이자상당가산액은 납부기한 다음 날부터 고지일까지 1일당 0.022%가 가산됩니다.
국세청이 제시한 잘못된 신고·신청 주요 사례는 다음과 같습니다.
- 합산배제 신고 종료일까지 지자체 임대등록·세무서 사업자등록을 하지 않은 경우
- 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도하거나 임대사업자 등록이 말소된 경우
- 임대료의 5%를 초과해 임대계약을 갱신하고 합산배제 신고를 한 경우
- 주택신축용 토지의 취득일부터 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못한 경우
- 멸실예정주택을 합산배제 신고했으나 취득일로부터 3년 내 멸실하지 못한 경우
- 일시적 2주택 특례를 신청했으나 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하지 못한 경우
특히 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 임대주택은 해당 연도와 그다음 연도, 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.
자주 헷갈리는 부분
- 일시적 2주택, 신규주택을 언제 사야 하나? 종합부동산세 일시적 2주택 특례는 양도소득세와 달리 신규주택 취득 시기 제한이 없습니다.
- 상속주택을 여러 채 가지고 있어도 되나? 법정 요건을 갖추면 여러 채를 상속받아도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
- 지방저가주택이 2채면? 지방저가주택 특례는 1채에만 적용되므로 2채 이상이면 받을 수 없습니다.
- 같은 세대 자녀와 공동명의면? 공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정되며, 자녀와 공동명의는 적용되지 않습니다.
- 특례 주택은 세금이 아예 없나? 아닙니다. 과세표준에 합산되어 종합부동산세가 과세되며, 1세대 1주택자로 보아 기본공제·세액공제를 적용받는 것입니다(특례 주택에 해당하는 과세표준에는 세액공제 미적용).
- 부부 공동명의가 항상 유리한가? 아닙니다. 공시가격 구간에 따라 불리할 수 있어 모의계산 후 결정해야 합니다.
핵심정리
- 2026년 합산배제·과세특례 신고·신청 기간은 9월 16일~9월 30일입니다.
- 합산배제는 과세대상에서 제외, 과세특례는 계산방식·세율을 유리하게 적용하는 제도입니다.
- 1세대 1주택 특례를 받으면 기본공제 12억 원, 세액공제 최대 80%가 적용됩니다.
- 기존에 신청한 경우 변동이 없으면 다시 신청할 필요가 없지만, 요건이 깨지면 반드시 변동·제외 신고를 해야 합니다.
- 요건을 못 채우면 경감세액과 이자상당가산액이 추징되므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 신청만 하면 무조건 혜택이 적용되나요?
신고·신청을 하면 11월 정기고지에 반영됩니다. 다만 이후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 경감세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
Q. 임대사업자 등록 전에 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되나요?
아니요. 임대기간은 임대사업자 지위에서 임대한 기간을 뜻하므로, 등록 이전의 임대기간은 의무임대기간에 포함되지 않습니다.
Q. 임대사업자 등록이 말소되면 합산배제를 못 받나요?
합산배제 임대주택은 과세기준일(6.1.) 현재 등록을 한 경우에만 적용됩니다. 말소 이후부터는 적용받을 수 없으며, 계속 임대 중이라면 신고기간 종료일(9.30.)까지 재등록하면 요건 충족 시 적용받을 수 있습니다.
Q. 아파트도 합산배제가 되나요?
장기일반민간임대주택 중 매입임대주택으로 2020.7.11. 이후 등록 신청하는 아파트(도시형생활주택 제외)는 합산배제를 받을 수 없습니다. 현재 아파트는 장기일반민간임대주택 중 건설임대주택과 공공지원민간임대주택(매입·건설)만 등록 및 합산배제가 가능합니다.
Q. 오피스텔도 세율 적용 주택 수 특례 대상인가요?
소형 신축주택·준공 후 미분양주택의 범위에는 분양사업자가 공급하는 오피스텔도 포함됩니다. 과세기준일 현재 주거용으로 사용하는 오피스텔이 요건을 충족하면 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q. 자세한 상담은 어디서 받나요?
안내문에 적힌 담당 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터(국번 없이 126)에서 안내받을 수 있습니다.